Marmara Denizi’nin Silivri açıklarında meydana gelen 6,2 büyüklüğündeki deprem, İstanbul’da olası büyük yıkımların endişesini tekrar gündeme taşırken, kentsel dönüşüm ile riskli binaların yenilenmesinin önemini bir kez daha vurguladı.
Kentsel dönüşüm sürecinin hukuki yönlerine dair açıklamalarda bulunan Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, bu sürece dahil olacak ev sahiplerinin ilk adım olarak belediye ile iletişim kurarak imar durumunu öğrenmeleri gerektiğini, sonrasında ise uzman bir kişiyle yeni binanın maliyetini hesaplamaları gerektiğini ifade etti.
“Yarısı Bizden” Kampanyası çerçevesinde sunulan 100 bin lira kira yardımı, 700 bin lira hibe ve 700 bin lira kredi desteğinin etkin bir şekilde kullanılması gerektiğini dile getiren Öngören, sözleşme imzalanmadan önce müteahhitle temel konularda anlaşma sağlanmasını ve bu anlaşmanın yazılı hale getirilmesini, sürecin mutlaka uzman bir avukat vasıtasıyla yazılı inşaat sözleşmesi ile desteklenmesi gerekliliğini belirtti.
Öngören, binada arsa paylarının yüzde 51’ini temsil eden daire sahiplerinin anlaşmaları halinde dönüşüm sürecinin bu mutabakat çerçevesinde gerçekleştirilebileceğini açıkladı.
Hak sahipleri arasında anlaşmayı kabul etmeyenler için süreç hakkında bilgi veren Öngören, şöyle devam etti:
“Eğer binada 8 daire anlaşmış ve 2 daire bu anlaşmaya katılmamışsa, anlaşmaya katılmayan daireler belediyeler tarafından üçüncü kişilere satışa çıkartılır. Yeni maliklerin de sözleşmeye dahil olmasının ardından dönüşüm süreci hayata geçirilir. Devlet, maliklere destek olarak, anlaşma sağlamayanların paylarının ya diğer paydaşlara ya da üçüncü kişilere satışını organize eder. Çoğunluğun kararını kabul etmeyen arsa sahibinin payı satılıncaya kadar satış işlemi tekrar edilir. Ancak bu süreçte riskli bina yıkılmışsa, arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde malikler salt çoğunlukla anlaşamazlarsa, bakanlık veya TOKİ tarafından kamulaştırma işlemi yapılabilir.”
Kentsel dönüşüm süreçlerinde sıkça karşılaşılan hukuki sorunlardan birinin, çoğunluğu elinde bulunduran maliklerin azınlıktaki kat maliklerine adil olmayan şartlar dayatması olduğunu vurgulayan Öngören, bunun mülkiyet hakkı açısından ciddi sorunlar doğuracağına dikkati çekti.
Arsa payı dağılımının dönüşüm sürecinde birçok davaya konu olduğunu belirten Öngören, eski yapıda göz ardı edilen arsa paylarının, dönüşüm süreciyle birlikte büyük sorunlara yol açabildiğini ifade etti. Bu nedenle vatandaşların arsa payı düzeltme davası açma haklarını bilmeleri gerektiğini vurguladı.
Kat karşılığı inşaat projelerinde ev sahiplerinin müteahhit tarafından sunulan sözleşmeleri çoğunlukla okumadan veya tartışmadan imzaladıklarını belirten Öngören, şöyle devam etti:
“Müteahhitler, arsa sahipleri için sunulan sözleşmeleri, onları koruyacak biçimde ve birçok açıdan arsa sahiplerinin aleyhine hazırlamaktadır. Özellikle inşaat ruhsatı ne zaman alınacak veya inşaat ne kadar sürede tamamlanacak gibi kritik unsurlar belirtilmeden sözleşme yapılması halinde, arsa sahiplerinin müteahhiti inşaatı zamanında tamamlama konusunda zorlayabilme imkanı kalmamaktadır. Bu unsurlar yer almış ve ek olarak inşaat belirtilen sürede tamamlanamazsa, müteahhidin aylık rayiç kiranın iki katı kadar ceza ödemesi gerektiği net bir şekilde yazılmışsa, inşaatın zamanında tamamlanması daha kolay hale gelecektir.”
